Por: Dr. Fabiano Lourenço de Castro
Os mercados imobiliário e turístico no Brasil têm se transformado consideravelmente nos últimos anos. Para que você tenha uma ideia, o SECOVI-SP divulgou que, só em abril deste ano, foram lançadas 7.978 unidades na cidade paulistana e comercializadas 9.315. Já o Ministério do Turismo mostrou que, no primeiro trimestre de 2025, o Brasil recebeu cerca de 3,7 milhões de turistas internacionais. Esses dados mostram que um modelo tem ganhado cada vez mais relevância na economia do país: o pool hoteleiro.
Trata-se de uma opção bastante atrativa sob a perspectiva de investimento. Mas administrar um pool hoteleiro demanda uma série de complexidades jurídicas, as quais exigem atenção redobrada. Isso, principalmente na formalização contratual e na gestão de direitos e deveres entre pessoas e empresas envolvidas.
O que é um pool hoteleiro
Nas redes sociais da Lourenço de Castro abordamos por diversas vezes questões acerca do pool hoteleiro e como lidamos com cada caso. Mas é importante retomar o conceito antes de detalhar o tema.
Pool hoteleiro é um modelo de exploração compartilhada de unidades imobiliárias destinadas à hospedagem. Entre as opções, destaque para flats ou apart-hotéis. O sistema conta com diversos proprietários individuais de unidades (quartos ou apartamentos), que permitem que suas propriedades sejam administradas por uma operadora hoteleira. Essa empresa, por sua vez, aloca os imóveis no mercado como se fossem parte de um único hotel.
Essa transação gera lucros, dos quais são descontadas as despesas operacionais. Então, o restante é distribuído proporcionalmente entre os proprietários, conforme as regras acordadas e estabelecidas previamente em contrato.
Atratividades e riscos de um pool hoteleiro
A rentabilidade passiva e a praticidade na gestão estão entre as principais vantagens para quem deseja investir em um pool hoteleiro. Empreendedores de diferentes níveis e setores aplicam valores em unidades, contando que terceiros farão todo o trabalho e eles receberão apenas a sua parte como um “sócio investidor”.
No entanto, existe uma complexidade, sobre a qual costumo alertar a todos e pelo mesmo motivo nos procuram na Lourenço de Castro: a estrutura jurídica é altamente complexa. Mas por quê? Ela compreende uma multiplicidade de contratos e interesses. Por exemplo, convenções condominiais, contratos de administração, regulamentos internos, além de diversas questões ligadas ao direito do consumidor e à legislação condominial.
Por que ter assessoria jurídica especializada em pool hoteleiro?
A complexidade leva à necessidade de se contratar uma assessoria jurídica especializada, com advogados que possuam know-how na área do direito imobiliário e contratual, como os especialistas aqui do escritório. Essa atuação será fundamental tanto na fase pré-contratual (análise de riscos, estruturação de investimentos, revisão de minutas) quanto numa eventual solução de conflitos entre condôminos, administradores e operadoras hoteleiras.
Aqui na Lourenço de Castro, por exemplo, nossa equipe de advogados possui expertise para:
1. Avaliar a viabilidade jurídica do empreendimento e do modelo de negócio;
2. Analisar cláusulas contratuais que possam impactar diretamente na distribuição de lucros e na autonomia do investidor do pool hoteleiro;
3. Auxiliar na proteção dos interesses dos condôminos em assembleias e decisões coletivas;
4. Atuar preventivamente em casos de inadimplência, mau uso do imóvel e/ou desentendimento com a administradora;
5. Garantir que o contrato esteja em conformidade com a Lei do Inquilinato, o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor, entre outras legislações vigentes aplicáveis.
O pool hoteleiro representa uma alternativa legítima e potencialmente lucrativa de investimento. Porém, requer um olhar técnico, minucioso e jurídico para assegurar direitos e deveres. Desde o início, tudo deve ser resguardado, garantindo, de fato, um conforto financeiro a quem estiver interessado nessa opção de negócio.
Na Lourenço de Castro, temos uma equipe especializada em direito imobiliário e hotelaria. Estamos todos preparados para oferecer uma assessoria completa a todo investidor dedicado ao pool hoteleiro. Fazemos desde a elaboração e análise do contrato até a resolução de litígios. Fale conosco e saiba melhor sobre como podemos ajudar você a investir em um pool hoteleiro com segurança jurídica. Estamos à disposição!