Muitos condomínios enfrentam o problema da inadimplência no seu cotidiano, ou seja, se alguns condôminos deixam de pagar, isso já traz um ônus ao valor da quota condominial. Além desse fator a inadimplência impõe outras consequências aos condôminos inadimplentes, como tentaremos demonstrar de forma objetiva.
Inicialmente, ressaltamos que a concepção de condomínio edilício está diretamente relacionada à ideia de solidariedade entre os condôminos para manutenção e conservação de área comum. Está pautado, pois, na comunhão de vontades e de esforços dos coproprietários para alcançar o aludido objetivo.
A inadimplência, para efeito de restrição ao voto em Assembleia, prevista no artigo 1.335, III, do C. Civil, já pode ser considerada a partir do primeiro dia subsequente ao vencimento da quota condominial. No entanto, a maioria das administradoras, considera a inadimplência a partir do 31º dia do vencimento da obrigação. Tal critério tem como base a posição da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). “Ele se baseia nos usos e costumes do padrão de cobrança estabelecido pelas imobiliárias ao longo do tempo”, conforme afirma o Presidente da mesma. Vejam que se trata de mero costume, mas não uma disposição legal.
Após este período, já se pode iniciar a cobrança amigável e/ou judicial.
A cobrança no âmbito administrativo se dá, ordinariamente, pela emissão de cartas de cobrança por parte das administradoras ou escritórios de advocacia. Já a cobrança judicial requer, obviamente, a provocação do Poder Judiciário.
O síndico deve sempre se atentar para o prazo de prescrição da cobrança das cotas, que hoje é de 5 (cinco) anos, sendo que em caso contrário poderá ser responsabilizado civilmente pela negligência.
Não se recomenda a concessão de descontos ou redução dos acréscimos legais, pelo Síndico, sob pena do mesmo responder pelos prejuízos que causou aos demais condôminos, que tiveram que arcar com a cota do inadimplente por meio de rateios ou mesmo pelo aumento do percentual de inadimplência, inserido no valor da quota condominial. Qualquer desconto a ser concedido vai de confronto à Legislação e, portanto, deve ser levado para uma Assembleia.
Outro assunto polêmico a respeito do tema refere-se a Lei do Protesto (Lei Estadual 13.160/2008), que chegou a ser considerada recurso válido de combate à inadimplência condominial. No entanto, não recomendamos sua aplicação, pois, pelas regras de experiência, esse tipo de procedimento não têm produzido efeitos práticos relevantes.
O Novo CPC incluiu no rol dos títulos executivos extrajudiciais os débitos condominiais, criando a possibilidade de se ajuizar imediatamente o processo de execução, o que traz mais celeridade no recebimento do crédito condominial.
Feitas essas considerações, podemos concluir, à luz do Novo Código de Processo Civil, que os condomínios possuem um instrumento mais célere para recebimento de seus créditos decorrentes da inadimplência dos condôminos, uma vez que promovem diretamente uma Ação Executiva, em face do devedor inadimplente, com base em título extrajudicial, devidamente instruído com a Convenção do Condomínio, as Atas das Assembleias que fixaram os valores das contribuições em aberto e a Planilha de Cálculo discriminando o débito.
Os inadimplentes com as despesas de condomínio respondem pelo não cumprimento da obrigação, podendo o imóvel ser, inclusive, objeto de penhora e venda em juízo para pagamento da obrigação condominial.
Assim, podemos concluir que com o novo CPC, a cobrança das despesas condominiais dispensará a fase de conhecimento, indo diretamente para fase executiva, restando muito mais célere e direcionado para a satisfação do débito e atos expropriatórios que visem saldar a dívida.